Продолжаем наш разговор о купле-продаже недвижимости! Определились с квартирой, собрали документы? Отлично! Следующий шаг – предварительный договор. Это важный этап, который защитит ваши интересы и станет страховкой от неожиданностей. Разбираем всё по полочкам.

Зачем нужен предварительный договор?

Это соглашение, в котором продавец и покупатель обязуются заключить основной договор купли-продажи. Он фиксирует ключевые условия: цену, сроки, порядок расчётов. Без него сделка может сорваться в любой момент.

Что должно быть в предварительном договоре?
⦁ Предмет договора: Подробное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер).
⦁ Цена: Стоимость квартиры, без сюрпризов.
⦁ Срок заключения основного договора: Дата, до которой вы должны подписать основной договор.
⦁ Порядок расчётов: Как будете платить (нал, безнал), как передавать деньги. Здесь же указывается аванс или задаток.
⦁ Ответственность сторон: Что будет, если кто-то нарушит условия.
⦁ Реквизиты сторон: Данные продавца и покупателя.

Аванс или задаток? В чём подвох?

Вот тут многие путаются. Разница ОГРОМНАЯ:
⦁ Аванс: Часть суммы, подтверждающая намерение купить. Если сделка срывается, аванс возвращается. Это просто предоплата.
⦁ Задаток: Тоже часть суммы, но с "зубами". Если покупатель передумал – задаток остаётся у продавца. Если продавец – он возвращает задаток в двойном размере.

Что выбрать? Зависит от уровня доверия. Задаток – надёжнее, аванс – проще.

В заключение: Предварительный договор – ВАЖНЫЙ документ. Внимательно изучите его, проконсультируйтесь с юристом, и только потом подписывайте. Это залог успешной сделки! А вы заключали предварительный договор? Делитесь опытом в комментариях!

И в той же расписке продавец указал, что в случае отказа от продажи он вернет покупателю сумму залога в двойном размере, а если покупатель откажется от сделки, то сумма залога не возвращается.

Перед тем, как заключать сделку, покупательница еще раз внимательно осмотрела дом (с привлечением специалистов) — и выяснилось, что дом имеет ряд серьезных недостатков (неровные полы, температура воздуха ниже нормы, а пруд, расположенный на участке, выходил за его границы, что грозило в будущем спорами с соседями).

Поэтому покупательница отказалась от покупки этого дома и потребовала вернуть ей деньги. Но продавец отказался, сославшись на условия расписки.

Спор перешел в суд. Продавец заявлял, что у них с покупателем было заключено соглашение о задатке (а по закону задаток действительно не возвращается в случае отказа купить объект).

Покупатель же требовала вернуть ей деньги, т. к. это был всего лишь аванс — а он подлежит возврату независимо от того, по какой причине сделка не состоялась.

Исход этого спора зависел от того, какое соглашение заключили продавец с покупателем, передавая деньги: о задатке или об авансе (при том, что в тексте расписки эти деньги и вовсе именовались «залогом»).

Суд решил это дело так:

Закон предусматривает, что соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме (ч. 2 ст. 380 ГК РФ). В данном же случае передача денег была оформлена распиской, подписанной одним лишь продавцом.

Поскольку покупатель не подписал этот документ, то нельзя признать его письменным соглашением. Следовательно, переданные деньги не являются задатком. Кроме того, в тексте расписки слово «задаток» не фигурировало — что опять-таки подтверждает отсутствие соглашения сторон по этому поводу. А поскольку соглашения нет, удерживаемые ответчиком средства в сумме 100 000 рублей являются неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу.

Апелляционная инстанция согласилась с таким выводом и оставила решение в силе (Свердловский облсуд, дело №33-9278/2023).

Таким образом, ссылаться на правила о задатке можно лишь в том случае, когда деньги были переданы на основании соответствующего письменного соглашения (а не расписки) с прямым указанием на то, что это задаток.

Если эти условия не соблюдаются, деньги придется вернуть по правилам аванса, даже если в расписке было сказано иное.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

✏️ Ранее писал о лоте, на котором победитель торгов потерял 33,9 млн рублей.

Напомню обстоятельства. Город Москва выставил на торги нежилое здание площадью 1 027,6 кв. м (бывшая пожарная часть) в топовой локации – в Серебряном бору. Начальная цена продажи – 169 млн рублей. Задаток – 33,9 млн рублей (ссылка на ЭТП).

Победитель торгов (физическое лицо) предложил 670,8 млн рублей (+296% к начальной цене продажи). Однако впоследствии он уклонился от подписания договора купли-продажи, и его задаток (33,9 млн рублей) был перечислен в бюджет города Москвы.

После этого здание было повторно выставлено на торги на тех же условиях (ссылка на ЭТП).

🔥 Недавно (09.07.2024) были проведены вторые торги. Победителем было признано акционерное общество, которое предложило 660 млн рублей (всего на 10 млн рублей меньше, чем на первых торгах).

Однако этот победитель торгов тоже уклонился от подписания договора купли-продажи, и его задаток также оказался в бюджете города Москвы (ссылка).

⚡ На днях здание было выставлено на торги в третий (!) раз и снова на тех же условиях (ссылка на ЭТП).

❓ Кто эти Робин-Гуды, которые каждый раз наполняют бюджет города Москвы на 33,9 млн рублей? И почему они каждый раз специально срывают торги?

🔎 То, что победители торгов действуют заодно и преследуют одну и ту же цель, сомнений не вызывает. Главный вопрос – почему народ готов каждый раз "выбрасывать в топку" по 33,9 млн рублей? Если кто-то в курсе этой ситуации, поделитесь, пожалуйста.

***

О публичных торгах в Telegram.