Если вам кажется, что «риелтор» — это профессия с понятными правилами и ответственностью, то рынок недвижимости любит разочаровывать.
Факт: сегодня риелтором, по сути, может назваться каждый.
И когда сделка идёт не по плану, внезапно выясняется, что “сопровождали” — да, а отвечать — “ну мы же просто помогали”.
На этом фоне в Госдуме снова обсуждают: нужен закон о регулировании риелторской деятельности. Идея — либо лицензирование, либо саморегулируемые организации (СРО) с обязательным членством.
Давайте разложу без эмоций: что предлагают, где реальная польза, где иллюзии — и что делать прямо сейчас, пока это всё обсуждают.
По сути звучат две большие мысли.
Первая: нужен федеральный закон, который закрепит объем полномочий риелтора, стандарты работы и ответственность (внятную, а не “мы только объявления разместили”).
Вторая: нужен “входной билет” на рынок — либо лицензирование, либо СРО с обязательным членством.
Параллельно всплыл ещё один важный факт: законопроект по теме готовился около двух лет и, по словам одного из соавторов, сейчас ждёт отзыв Минэкономразвития. То есть разговор не вчера родился — просто сейчас снова стал политически горячим.
“РЕЕСТРОВАЯ МОДЕЛЬ”: ПОНЯТНО И ПРОСТО
Описывается конструкция, которая выглядит логично на бумаге: работать профессионально можно только после включения в реестр риелторов; участниками рынка могут быть только юрлица или ИП (а не “частник без статуса”); учредители и сотрудники должны подтвердить квалификацию; плюс ограничения по судимостям по ряду тяжких статей.
Идея понятная: недвижимость — самая дорогая сделка у большинства людей, и “посредник без лица и без ответственности” здесь звучит как плохая шутка.
ПОЧЕМУ ТЕМА ВСПЛЫЛА СЕЙЧАС
Потому что каждое громкое дело про мошенничество с недвижимостью рождает один и тот же вопрос: “А риелторы кто? И какую ответственность несут, если сделка пошла не по плану?”
В обсуждении вспоминали резонансную историю, где сделку признали недействительной, и в публичном поле звучало: комиссию риелтора вернули (в СМИ называли 3 млн), но сам “посредник” дальше почти не фигурирует. Отсюда запрос: рынок огромный, риск огромный, а ответственность посредников — размыта.
ГДЕ ТУТ РЕАЛЬНАЯ ПОЛЬЗА (ЕСЛИ СДЕЛАЮТ УМОМ)
Если регулирование сделают не “для галочки”, можно получить отсев случайных посредников (реестр/лицензия/обязательное СРО — это хотя бы минимальный фильтр от “однодневок”), понятный стандарт “что обязан сделать риелтор” (не “по ощущениям”, а по перечню), внятную ответственность (сейчас часто всё упирается в договор “информационные услуги оказаны”), а также рост “официальности” рынка (если в реестр допускают только ИП/юрлица, будет меньше серого сегмента “взял комиссию — исчез”).
ГДЕ ЛЮДИ ОШИБАЮТСЯ: ЧТО ЗАКОН НЕ СДЕЛАЕТ МАГИЕЙ
Важно не влюбляться в слова “лицензия” и “реестр”.
Лицензия не превращает человека в честного: она только делает его более “учётным”.
Реестр не гарантирует, что сделку невозможно оспорить: недвижимость оспаривают по десяткам оснований (воля, дееспособность, подделки, полномочия, обременения, права третьих лиц и т.д.).
Риелтор не получает “всевидящее око”. Даже участники рынка признают проблему: от риелтора хотят “проверки безопасности”, но у него часто нет доступа к ключевым госбазам и сервисам проверки подлинности документов. Поэтому реальная защита — это процедуры, документы и здравый смысл, а не вера в посредника.
И ещё момент: регулирование не обязано “дешевить” услуги. В обсуждении называли ориентир 3% комиссии, риелторы отвечают, что цена определяется спросом/предложением. Регулирование может сделать услуги дороже (из-за требований и “входного билета”), но это не равно “снизить цены”.
ЧТО ДЕЛАТЬ ЛЮДЯМ УЖЕ СЕЙЧАС (ПОКА ЗАКОНА НЕТ)
Самое опасное — ждать “когда государство всё отрегулирует”. Сделки идут каждый день.
Базовый чек-лист, если вы покупаете/продаёте.
Статус: вы ИП/юрлицо? Договор будет с кем конкретно?
Договор: что именно входит в услугу (проверки, сопровождение расчётов, регистрация)?
Ответственность: что будет, если ваш “специалист” ошибся?
Документы: вы дадите письменный отчёт/чек-лист проверок, или “на словах всё чисто”?
Оплата: когда платится комиссия и за что (результат, этап, факт сделки)?
Про объект и продавца (минимум здравого смысла):
Актуальная выписка из ЕГРН по объекту.
Проверка обременений, арестов, ипотеки.
Проверка основания права (как получено жильё, когда, нет ли подозрительных цепочек).
Понятная схема расчётов (без “передайте наличкой на парковке”).
Вся коммуникация и договорённости — письменно, чтобы потом было что доказывать.
Если в сделке пожилые собственники, сложные семейные обстоятельства, наследство, доверенности — уровень формализации должен быть выше. Недвижимость не любит “на авось”.
Идея регулировать рынок риелторов — логичная: сегодня вход слишком свободный, а ставки в сделках слишком высокие.
Хороший: реестр/допуск + понятный стандарт работы + реальная ответственность.
Плохой: реестр “для галочки”, который не защищает, но добавляет бюрократию и цену.
Поэтому смотреть надо не на слово “лицензия”, а на детали: кто контролирует, как проверяют квалификацию, какая ответственность, какие стандарты обязательны.
А пока — защищайтесь не надеждами, а документами и процедурой.
(Текст носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.)
