Строительство и ремонт

Всем привет. Я работаю прорабом по ремонту квартир. Текст будет полезен тем, кто планирует ремонт, остальные могут листать мимо :)

Пост 1- Про ремонт.

В классическом случае порядок отделочных работ в квартире такой:

1. Демонтажные работы, замена окон
2. Кладка перегородок
3. Штукатурка стен
4. Сантехнические работы
5. Электромонтажные работы
6. Стяжка пола
7. Плиточные работы
8. Шпаклевка стен, работы с гипсокартоном
9. Укладка напольного покрытия
10. Покраска, поклейка обоев, установка плинтусов
11. Монтаж натяжного потолка

Два наиболее популярных исключения:

1. Скрытый или теневой плинтус. Профиль такого плинтуса устанавливается до штукатурки. Если по каким-то причинам этого не сделали, позже придётся штробить штукатурку для установки профиля, но делать это необходимо до сантехники, электрики, так как коммуникации, поднимающиеся от пола по стене могут создать условия, невозможные для установки плинтуса. Также, что бы установить такой, требуется заблаговременно определиться с напольным покрытием, необходимо точно знать его толщину.

2. Скрытые двери. Для установки таких дверей требуется выполнить кладку, штукатурку, сантехнику, электрику, после чего необходимо уложить напольное покрытие. Тогда дверные коробки будут установлены на напольное покрытие, после чего все полы необходимо будет тщательно укрыть и продолжать работы: плитка, шпаклевка, чистовые.

Возможные перестановки в этапах:

Если разводка сантехники не предусматривает пересечение кабеля и труб водоснабжения, не имеет значения какой этап начать первым. Такой вариант обычно бывает при ремонте в вторичном жилье. В новостройках же трубы отопления пересекают всю жилплощадь по полу и так или иначе будут пересекаться с кабелем. В этом случае сначала выполняем сантехнические работы.

Если с плиточником проблемы и его необходимо подождать, можно начать шпаклевку, но после выполнения плитки все стены необходимо будет тщательно обеспылить.

Если вы планируете значительно сэкономить, но сохранить гарантию на работы, вам может помочь такое решение:

1. Демонтаж можно заказать у мастеров на Авито. Смотрите на отзывы и старайтесь поставить условие- без аванса. Если с ним, то не более 30%. При этом будьте готовы, что по ходу демонтажа будут вскрываться новые проблемы, сумма может меняться. Исполнитель должен все это проговаривать. Вариант подходит тем, кому есть с кем посоветоваться, например, стоит ли снимать старую стяжку (в каком она состоянии и какие будут последствия, если её оставить). Полный демонтаж (с штукатуркой, стяжкой) это дорого. Вывоз мусора тоже дорогой, примите это. Плохо сделать демонтаж- легко. Не нанимайте абы кого, к этой работе тоже надо подходить с умом.

2. Механизированная штукатурка. Найдите фирму, если нужен хороший договор, или частника, и закажите механизированную штукатурку. Они же как правило выполняют кладку. Стоимость работ у них с учётом материала. Вы значительно сэкономите. В старом фонде очень много нюансов. В зависимости от состояния квартиры много где нужен будет индивидуальный поход, механизация не поможет или будет стоить очень дорого. Опять же, вам нужен тот, с кем можно посоветоваться по вашей ситуации.

3. На сантехнике и электрике экономить не стоит. Самостоятельно найти толковых мастеров сложно. Лучше обратитесь в компанию.

4. Стяжку заказывайте самостоятельно. Не надо звонить на Авито по объявлению «стяжка 24/7 недорого». 90% что полы они сделают кривые. Найдите фирму, это могут быть те же механизаторы, что и на штукатурке, после замера подпишите договор и будьте спокойны. От компании «ремонт под ключ» стяжку будут делать по той же цене, но с наценкой для вас.

5. Хорошего плиточника и маляра найти очень сложно. Ошибка частного мастера с профи ру может быть очень дорогой для вас (даже если вы его выгоните без оплаты, компенсировать материал и демонтаж он не будет) Вариант сэкономить- посмотрите в сторону механизированной шпаклевки в вашем случае и сравните со стоимостью от подрядчика, который делал сантехнику, электрику, плитку.

Всем привет. Я работаю прорабом по ремонту квартир. Текст будет полезен тем, кто планирует ремонт, остальные могут листать мимо :)

Осторожно, много букв!

Пост про ремонт с компанией и с частником.

Приступая к ремонту, большинство людей имеет слабое представление о предстоящих работах. Я хочу помочь вам разобраться в этапах ремонта и объяснить смысл выполнения тех или иных работ. Возможно, это спасет вас от недобросовестных исполнителей :)

Каждая из тем достаточно ёмкая, так что для начала буду сильно обобщать, потом, если будет интерес, более детально писать о каждом из этапов.

Приступая к ремонту, каждому понятно, что впереди куча потраченных нервов, денег и времени. Что бы облегчить процесс, многие обращаются в строительную компанию в надежде получить:
1. Гарантии качества
2. Ясную стоимость работ
3. Грамотного прораба, который возьмет на себя все тонкости ремонта.
Таким образом, в идеальном случае заказчик определяется с планировкой, сантехникой, розетками, отделкой стен и полов, после чего периодически приходит на объект и смотрит готовый результат по каждому из этапов, оплачивая заранее отложенными на это средствами.

С мастерами, как правило, в компаниях проблем нет. Каждый прораб работает со своей командой, если вдруг прорабу нужен мастер на усиление, человек выделяется или от другого прораба на время или из числа мастеров, которые пришли на собеседование.

Все здорово и замечательно: к Вам пришел сметчик, все замерил, сразу связал вас с оконщиками, с мебельщиками, с дверниками, спустя несколько часов после встречи отправил смету, предупреждает, что по ходу работ сумма может меняться как меньшую, так и в большую сторону, не более чем на 15-20%. Вы согласны с суммой сметы, при этом другие компании вам озвучивали примерно то же самое, вы подписываете договор.

После подписания договора Вы встречаетесь с прорабом, ещё раз проговариваете что хотите увидеть по завершению работ, ещё раз проговариваете порядок приемки работ и оплаты, после чего расходитесь в ожидании новой встречи.

Уже на следующий вечер (в лучшем случае) с Вами связывается прораб и сообщает, что были выявлены работы, которые не были включены в смету, но выполнить их нужно обязательно. Например, если ремонт во вторичном жилье, в смету может быть не включен демонтаж 2-го слоя линолеума, битумной мастики под полами, очистки шпаклевки со стен или демонтажа штукатурки (предположим, старая штукатурка «бухтит», т.е. отслаивается).
Вы видите, что с условных 100 т.р. Стоимость работ выросла до условных 130-150т.р. Конечно Вам это не нравится, но понять можно- скрытые работы, предугадать такое нельзя… Тогда по завершении вы подписываете Акт выполненных работ, оплачиваете и преступаете к следующему этапу- штукатурке.

Опять, в самом начале работ прораб сообщает, что у вас получатся большие слои штукатурки, вследствие чего стоимость работ возрастает. Также в некоторых местах необходимо добавить штукатурную сетку, где-то добавляется позиция «штукатурка откосов» и т.д. По итогу с условных 250 т.р стоимость штукатурных работ возрастает до 320 т.р.!

Вы уже понимаете, что с кухонным гарнитуром придётся повременить. Но опять же: кто знал, что под старой штукатуркой стены такие кривые? Скрытые работы, нельзя было предусмотреть… Так говорит прораб, он профессионал, да и работают ребята хорошо…

Вы продолжаете работу. Ведь дальше Сантехника, Электрика, у сметчика был дизайн-проект, работы должны быть в пределах сметы. Но нет, снова увеличения: метраж прокладки кабеля, метраж штробления, установка распред.коробок и т.д. По сантехнике тоже: установка латунного фитинга несколько штук, демонтаж/монтаж счетчиков не посчитали, хомуты для труб и так далее по мелочам.

Таким образом на каждом этапе стоимость работ ремонта растёт, даже когда планы по отделке не меняются, итоговая сумма сметы составляет 150-170% от озвученной сметчиком.

При всем этом Вам необходимо понимать, что из денег, которые Вы платите, прораб и мастера получают не более 50%, остальное идёт на зарплаты всем остальным сотрудникам компании: сметчикам, юристам, айтишникам, начальникам прорабов и их начальству, отделу кадров и т.д. Из этого следует, что мастера получают не так уж и много, вследствие чего часто хромает качество, прорабу приходится искать пути решения ситуации, не выходя за рамки бюджета, что не так то просто. Иногда приходится выкладывать свои собственные средства.

Почему всё так? Две основные причины:
1-Если бы отдельно взятая компания делала бы заказчику реальную смету, заказчиков у неё было бы не больше, чем у частника
2-Сметчик как правило мало что понимает в ремонте, даже если Вам кажется иначе. Грамотную смету может сделать только опытный прораб/мастер

Прораб не продавец. У него нет задачи продать как можно больше работ и как можно дороже. Задача прораба- сделать ремонт так, что бы заказчик остался доволен, порекомендовал прораба товарищам и что бы ему не потребовался гарантийный ремонт. Качественно сделанная работа- залог сохранности хорошего результата на долгие годы.
(Конечно, как и везде, есть негодяи, которые обманывают, пытаясь заработать на всем подряд, но такие долго не работают в наше время)

Далее не реклама

Практически любой прораб, работающий в компании (как я), часто берет заказы напрямую (от соседей чаще всего).
Я состою в сообществе прорабов, которые работают как в частном порядке, так и в компании. Мы делимся между собой опытом, объектами, контактами мастеров, подрядчиков и т.д. У нас одна единая система, которой мы пользуемся, когда кто-то из нас берет объект напрямую.

Мы не занижаем общую стоимость работ до их начала, мы здраво оцениваем объем работ (если у заказчика есть представление о желаемом результате) и выставляем фиксированную (!!!) смету, стоимость которой не изменится до окончания работ, если не изменится желание заказчика в желаемом результате.
В связи с этим, конечно наша смета не может конкурировать по стоимости со сметой от любой фирмы, но вы можете быть уверены, что она не изменится.

В этом канале я расскажу Вам про основные этапы ремонта, на что обратить внимание и как принять работу. О каждом этапе в разных постах расскажу как общую информацию, так и детали, частные случаи. На все вопросы постараюсь ответить в комментариях :)

Пост 2- Этапы работ.