Думаю, что вы заблуждаетесь. Давайте попробуем сделать примерный расчет на случайном объекте, например: Новосибирск, ЖК «Сакура парк». Данные взяты из телеграм-бота DomAnalyticsBot, по проектным декларациям застройщиков:

Средняя цена – 160 тыс. руб. за м2, себестоимость 50 тыс. руб. за м2. Казалось бы, вот ********, накручивают в 3,2 раза! Но давайте считать. Себестоимость рассчитывается по общей площади объекта, а не продаваемых площадей квартир.  Квартир в объекте, как мы видим, только 52% от общей площади, а остальное – это коммерческие помещения, парковки и кладовки, на которые цена совсем другая и коих в объекте около 36% (оставшуюся площадь занимают стены, коридоры и т.д.). То есть сравнивать эти величины (себестоимость и среднюю цену квартир) напрямую некорректно. Попробуем посчитать прибыль застройщика из абсолютных величин.

Сначала доходную часть. Допустим, все квартиры по цене 160 тыс. за м2 дадут выручку примерно в 3 677 млн. руб.; коммерческие помещения, парковки и кладовки (давайте возьмем в среднем по максимуму – например, по 130 тыс. за м2) – еще 2 091 млн. руб. Итого, около 5 768 млн. руб. (учитывая, что продано уже 86%, средняя цена на квартиры вряд ли будет сильно выше, а нежилые взяли с запасом).

Расходная часть:

1.  Стоимость строительства – 2 234 млн. руб. (50 тыс. руб. за м2).

2.  Земельный участок – 400-500 млн. руб. (расчёт примерный, стоимость 34% от общего ЗУ).

3.  Реклама, маркетинг – от 400 млн. руб. (расчет примерный из среднеотраслевых расходов).

4.  Содержание служб застройщика – еще миллионов 100 сверху.

5.  Проценты по кредитам (тут, похоже, линия на 3 дома, исходим из размера на этот дом) – примерно от 100 до 200 млн. руб. за весь период кредитования.

Итого получаем 3 434 млн. руб. (исходя из верхней планки). Но стоимость строительства, исходя из ПД застройщика, кажется заниженной (может занижаться по разным причинам, чтобы, например, получить кредит в банке). Проверяем в DomAnalyticsBot средние данные по региону:

То есть, как минимум, занижение на 16%, а учитывая параметры данного объекта, может быть выше и на 20%, а это дополнительно удорожание еще на 447 млн. руб. Итого, реальные расходы составят 3 881 млн. руб.

Отнимаем от 5 768 – 3 881 = 1 887 млн. руб., получаем прибыль до налогообложения. Это примерно 33% от выручки. Важно, что мы еще не учли: налоги и всю выручку от коммерческих помещений, парковок и кладовок застройщик получит явно не быстро.

Расчеты примерные, но общую картину, на мой взгляд, показывают.

Несмотря на все это, доходность достаточно хорошая, в результате чего мы видим на примере Новосибирской области целых 143 застройщика и 674 строящихся дома! При этом не продано 38%.

Из поста можно подумать что у застройщина на 2 рубля выручки приходится 1 рубль чистой прибыли

Смотрим отчётность застройщиков из топа по реализации:
После всяких налогов, накладных расходов и процентов у ЛСР отношение прибыли за период к выручке= 0,12 или 12% (28343/236197=0,12)
И 10,5% у ПИК
(28343/236197=0,105)

https://www.lsrgroup.ru/assets/files/2024/Disclosure/LSR CFS 12m2023_RUS_раск.pdf
https://0.db-estate.cdn.pik-service.ru/different/2023/09/05/...

По данным исследования ДОМ РФ, медианная себестоимость квадратного метра в российских городах, как минимум, вдвое меньше рыночной цены. К примеру, при себестоимости строительства в 139 тысяч в столице, девелоперы продают квартиры в среднем по 292 тысячи рублей за метр в Старой Москве и за 236 тысяч в Новой.

Подобная ситуация наблюдается и в регионах: в Нальчике строительство одного метра жилья обходится всего в 20 800 рублей, при рыночной цене в 38 540 рублей. Разница в ценах между регионами и столицей в первую очередь складывается из стоимости земли и в меньшей степени расходами на труд строителей.

При этом сами застройщики оправдывают экстремальный рост цен на недвижимость в последние годы ростом расходов, но это не совсем соответствует действительности. В 2019 году квадратный метр в Петербурге стоил 115 тысяч рублей при себестоимости в 88 тысяч. Теперь же, при упавшей до 85 тысяч себестоимости, средняя цена квадратного метра в новостройке составляет 250 тысяч рублей.

С учётом статистики становится очевидно, что создав определенные социально-экономические условия, убрав из «строительного уравнения» алчность девелоперов и дорогую землю, скажем, заменив её на бесплатную для государственного застройщика, то жилищный вопрос будет решен.

Инфографика подготовлена коллективом социалистического медиа «Диалектик». Ссылка на исследование в тексте.