А где деньги? Неадекватная дама их успела куда-то день. Куда именно - уже не помнит. Теперь ни квартиры, ни денег! Бомж!
Вопрос приобретения недвижимости у лиц пожилого возраста традиционно вызывает опасения у потенциальных покупателей - и эти опасения, как показывает судебная практика, вполне оправданы. Дело в том, что в таких ситуациях не редкость случаи, когда спустя какое-то время сделки по купле-продаже, совершённые с участием граждан преклонного возраста, оспариваются и признаются недействительными.
Основанием для этого обычно служит тот факт, что продавец на момент подписания соглашения не мог адекватно понимать характер и последствия своих действий, либо не был способен руководить ими вследствие возрастных изменений здоровья или заболеваний. Подобные основания предусмотрены статьёй 177 Гражданского кодекса РФ.
Однако ещё более сложной и, пожалуй, неожиданной для покупателя может стать ситуация, когда имущество приобретено у молодого, совершенно здорового, не вызывающего подозрений продавца. Тем не менее, и здесь сделка может быть признана судом недействительной по тем же причинам.
Яркий, весьма показательный пример из свежей судебной практики был недавно рассмотрен Верховным судом РФ (дело №5-КГ23-19-К7).
В 2020 году гражданин приобрёл квартиру через стандартную процедуру купли-продажи. Продавцом выступала молодая женщина, у которой на момент сделки не было выявлено никаких психических или иных заболеваний, она выглядела дееспособной и уверенно вела все переговоры.
Более того, покупатель оформлял ипотеку, поэтому банк, предоставлявший кредит, тщательно проверял «чистоту» сделки, тщательно анализируя документы и историю квартиры, чтобы убедиться в отсутствии рисков.
Однако уже спустя год, совершенно неожиданно, новый владелец получил исковое заявление от пожилой дамы. Она требовала признать сделку купли-продажи недействительной и возвратить ей квартиру, ссылаясь на то, что жильё выбыло из её собственности против её воли, а она его никому не передавала и не намеревалась этого делать.
Как выяснилось, истицей оказалась бабушка продавца. В 2017 году, за три года до продажи, эта женщина оформила договор дарения, по которому подарила свою квартиру внучке. Спустя непродолжительное время после оформления дарственной бабушка переехала в другой город к родственникам, поскольку ей требовалось медицинское наблюдение и лечение. Внучка после получения квартиры продолжала в ней проживать вместе со своей дочерью, своевременно оплачивала коммунальные платежи и несла иные расходы, связанные с содержанием жилья. В начале 2020 года она решила реализовать квартиру и заключила договор купли-продажи с вышеупомянутым мужчиной.
Осенью того же года бабушка была признана судом недееспособной по причине прогрессирующего психического расстройства. Ей был назначен опекун - другая внучка, которая на тот момент и заботилась о ней.
Узнав о совершённой три года назад дарственной и состоявшейся продаже, этот опекун счёл действия незаконными и обратился в суд с заявлением от имени своей подопечной.
В ходе судебного разбирательства была организована психолого-психиатрическая экспертиза, которая установила, что на момент оформления дарственной в 2017 году у бабушки уже имелось тяжелое психическое заболевание. Это заболевание мешало ей осознавать суть происходящего и принимать сознательные решения относительно судьбы её имущества.
Однако на уровне апелляционной и кассационной инстанций суды отказали в удовлетворении иска, объяснив это тем, что все члены семьи были осведомлены о том, что квартира теперь принадлежит другой внучке, никто не возражал против такого положения дел, и все текущие расходы владелица несла самостоятельно. Также суды сочли, что настоящая активность опекуна связана исключительно с появлением перспективы раздела наследства, а не с реальной защитой интересов пожилой женщины.
Тем не менее, Верховный суд РФ занял иную позицию. Высшая судебная инстанция подчеркнула, что:
- Факт недобросовестности или добросовестности действий опекуна не имеет значения, поскольку на момент подписания дарственной этот человек фактическим участником сделки не был;
- Экспертиза убеждающим образом доказала: дарственная была подписана бабушкой в момент, когда та уже не могла понимать значения своих действий, тем самым документ не отражал её реальной воли (сама она, выступая на суде, отмечала, что покинула квартиру лишь временно и передачу в дар не планировала);
- Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ любые предметы имущества, ушедшие из владения их первоначального собственника помимо его воли, подлежат возврату законному владельцу даже в том случае, если они были приобретены добросовестным лицом, не осведомлённым о нарушениях.
Как итог - Верховный суд РФ полностью поддержал требования опекуна, признав за бабушкой право собственности на квартиру и обязав нового владельца возвратить приобретённое недвижимое имущество.
Второй итог - продавец куда-то дела деньги вырученные с продажи квартиры. Суд признал ее должницей и при её зарплате в 20 тысяч рублей возврат этого долга затянется на десятилетия.
Как показывает опыт, получить деньги на практике бывает крайне сложно, особенно если у продававшей стороны нет значимых доходов, имущества или официальных источников средств: исполнительные производства могут тянуться годами, а иногда и вовсе не приводят к реальному возврату средств.
Таким образом, эта история наглядно показывает: при покупке недвижимости, особенно на вторичном рынке, нужно максимально тщательно выяснять основания приобретения продавцом права собственности. Нужно запросить не только стандартные выписки, но и досконально изучить историю всех сделок с квартирой за последние годы.
Особую настороженность должны вызывать объекты, перешедшие к нынешнему владельцу по договору дарения от пожилого родственника, который ещё жив или скончался совсем недавно (как правило, в пределах последнего года).
Покупка таких квартир связана с серьёзными юридическими рисками - всегда остаётся вероятность того, что прежний собственник или его опекун признают сделку спорной и сумеют её оспорить, как случилось с героем приведённой выше истории.
Следовательно, разумный покупатель должен проявлять максимальную осмотрительность, использовать правовую экспертизу, консультироваться со специалистами по жилищному и наследственному праву, чтобы не оказаться в ситуации, когда квартира может быть потеряна, а возврат потраченных средств становится почти невозможным.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
