Основные этапы безопасного и предсказуемого ремонта в новостройке выключают приёмку, документы и согласования, дизайн‑проект и расчёт сметы. Далее идут выбор подрядчика, подготовка, черновые и чистовые работы, приёмка этапов и передача гарантийных обязательств. В материале рассказали про организацию ремонта в новостройке с целью избежания переделок и лишних трат, выбор подрядчика и учет новых правил Мосжилинспекции.
Приемка квартиры и оценка исходного состояния
Документы и требования Мосжилинспекции: согласования, разрешения и порядок действий
Перепланировка: что можно, что нельзя и как узаконить
Дизайн‑проект и расчет сметы: от обмерного плана до спецификации материалов
Выбор подрядчика, договор и смета: критерии оценки и порядок расчетов
Подготовка квартиры, логистика и черновой этап ремонта
Чистовая отделка, авторский надзор и приёмка этапов работ
Материалы, поставщики и расчёт бюджета: где покупать и как экономить
Приёмка работ, акты и гарантия: как оформить и что требовать
Часто задаваемые вопросы
Приемка квартиры и оценка исходного состояния
Правильная приёмка у застройщика — отправная точка ремонта в новостройке. Именно на этом этапе фиксируются все исходные дефекты, которые могут повлиять на смета на ремонт и сроки ремонта в новостройке. Корректно оформленный дефектный акт позволяет избежать спорных ситуаций с застройщиком и снизить расходы на исправления в дальнейшем. А также служит основанием для претензий и гарантийных требований. Приёмка — не формальность, а практический инструмент управления рисками при ремонте в новостройке в Москве в 2025 году.
Приёмка должна включать комплекс практических проверок. Среди них – составление дефектного акта с подробным перечнем и фото, фото‑ и видеофиксация всех проблемных участков. А также замер уровней и проверку геометрии стен, аудит инженерных систем и трасс инженерных стояков.
Обязательно тестируйте водопровод и электрику, смотрите состояние «white box»/черновой отделки, фиксируйте наличие и качество стяжки и прокладки коммуникаций. Эти данные нужны для точного расчета сметы на ремонт и для корректной передачи задания подрядчику при выборе подрядчика.
Если у владельца нет опыта приёмки, рекомендуется привлечь независимого эксперта. Это может помочь снизить вероятность дорогостоящих переделок. Аудиторы проводят замеры, составляют дефектный акт и моделируют риски. Типовая стоимость услуги эксперта по приёмке в обзорах 2025 года указывается ориентировочно в пределах нескольких тысяч рублей за небольшую квартиру.
Для владельцев, которые предпочитают передать контроль подрядчику, разумно рассматривать компании с персональным менеджером, фиксированной стоимостью, возможностью оптимизации сметы под бюджет и строгим контролем качества и гарантией на все виды работ. Такие преимущества упрощают процесс приёмки работ и последующую приёмку этапов. Комплексный подрядчик берёт на себя приёмку инженерии, документирование дефектов и оформление актов выполненных работ. Это снижает нагрузку на собственника и повышает прозрачность сметы.
Документы и требования Мосжилинспекции: согласования, разрешения и порядок действий
При подготовке ремонта в новостройке важно заранее собрать комплект обязательных документов:
Технический паспорт (БТИ)
Проект перепланировки — при необходимости
Договор с подрядчиком
Допуск управляющей компании
Утверждённый график шумных работ и разрешения на подъём материалов.
Эти документы служат основанием для получения разрешений и заполнения актов при приёмке этапов работ. Отсутствие одного из них может привести к приостановке работ или штрафам. Приёмку квартиры и оформление дефектного акта лучше проводить с полным комплектом документов, чтобы подрядчик и заказчик имели одинаковое юридическое основание для работ и приёмки.
Новые правила 2025 года усиливают роль электронного документооборота и ускоряют взаимодействие Мосжилинспекции с органом регистрации прав (Росреестром). Акты о завершённой перепланировке теперь направляются в Росреестр в сокращённые сроки, что упрощает внесение изменений в ЕГРН. Практические изменения по оформлению эскизов, технических заключений и порядку направления актов подробно изложены в официальном документе, который фиксирует корректировки городских регламентов и перечней работ.
Рекомендуется перед началом ремонта получить от проектировщика или подрядчика список работ, требующих проектной документации и техзаключения. А также согласовать допуск управляющей компании на выполнение работ в подъездах и лифтах. Включите в договор с подрядчиком обязательный пункт о графике подъёма материалов, порядке защиты общедомового имущества и ответственности за повреждения. Это поможет избежать споров при приёмке. Для капитальных и сложных работ целесообразно выбирать подрядчика с прозрачной сметой, фиксированной стоимостью, четко установленными сроками и гарантиями, серцифицированными специалистами и поэтапной оплатой.
Последовательный план организации ремонта в новостройке:
Подтвердить перечень согласований
Получить допуск УК и согласовать график работ
Начать вести электронный обмен актами и сохранять все квитанции и акты выполненных работ.
Несоблюдение регламента перепланировки или отсутствие разрешений чревато предписаниями на восстановление, штрафами и проблемами при продаже квартиры. Оформление документов в электронном виде снижает эти риски и ускоряет сроки оформления. При планировании бюджета учитывайте стоимость проектных работ, возможные затраты на техническое заключение и резерв на устранение замечаний по актам. Это часть грамотного старта ремонта в новостройке в Москве в 2025 году.
Перепланировка: что можно, что нельзя и как узаконить
Некоторые работы при перепланировке требуют обязательного согласования (проёмы в несущих стенах, перенос мокрых зон, вмешательство в инженерные сети). В то же время ряд типовых операций может переводиться в упрощённый порядок и узакониваться по эскизу или по итоговому акту. Подробный перечень работ, порядок подачи заявлений и необходимые документы можно найти в обзоре экспертов по перепланировке 2025 года. Рекомендуется сверять план ремонта в новостройке с обновлёнными списками работ, чтобы не запустить процедуру узаконивания позже.
Последовательность действий при ремонте в новостройке включает уточнение, нужна ли проектная документация. А также, при необходимости, заказ техзаключения у проектной организации. Далее подаётся заявление в Мосжилинспекцию или через портал госуслуг для согласования допуска управляющей компании и графика шумных работ. После этого при завершении работ получают акт. Теперь Мосжилинспекция направляет акт в Росреестр в сокращённый срок, что упрощает внесение изменений в ЕГРН. Это снижает бумажную нагрузку владельца и ускоряет оформление прав после ремонта.
Нельзя трогать несущие конструкции и газовые узлы без проекта и согласований. Такие вмешательства могут привести к предписанию на восстановление, штрафам и проблемам при продаже или ипотеке. При переносе мокрых зон или вмешательстве в инженерные сети важны согласованные схемы прокладки коммуникаций. А также расчёт нагрузок и соблюдение норм безопасности. Для минимизации рисков при ремонте в новостройке 2025 года рекомендуется привлекать проектировщиков и подрядчиков, знакомых с требованиями Мосжилинспекции, и сохранять все акты и проектную документацию для внесения изменений в ЕГРН.
Дизайн‑проект и расчет сметы: от обмерного плана до спецификации материалов
Дизайн‑проект — ключевая стадия при ремонте в новостройке, которая отвечает за точность сметы и минимизацию переделок. В комплект проекта должны входить обмерный план, рабочие чертежи, спецификация материалов, 3D‑визуализация и ведомости отделки. Причём каждый элемент служит конкретной цели. Обмерный план фиксирует геометрию. Рабочие чертежи задают порядок работ, а спецификация материалов — точный перечень покупок для подрядчика. Такой набор снижает риски ошибок при приемке квартиры у застройщика и упрощает согласование перепланировки и инженерных решений в рамках ремонта в новостройке в Москве.
Для расчёта бюджета полезна модель распределения затрат (ориентиры 2025): 50% — черновые работы и инженерия, 30% — чистовая отделка, 20% — мебель и техника. И резерв ≈10% на непредвиденные расходы. Под «черновыми работами и инженерией» обычно понимают прокладку электрики, монтаж сантехники и стяжку пола. А под «чистовой отделкой» — финишные покрытия, покраску и установку сантехники. Мебель и техника формируют итоговую цену за м² ремонт. Эти ориентиры помогают правильно планировать бюджет ремонта и оценивать цены на ремонт в Москве 2025. Для предварительной оценки бюджета на ремонтные реботы полезно использовать онлайн-калькулятор.
Стоимость дизайн‑проекта варьируется в зависимости от набора услуг. От типовых решений до комплексных проектов с авторским надзором, проверкой соответствия материалов спецификации и оперативным согласование изменений на объекте. Типовой проект часто дешевле и подходит для экономии. Тогда как проект с авторским надзором сокращает риск дополнительных расходов и переделок, повышая гарантию на ремонт и соблюдение сроков ремонта в новостройке. При сравнении предложений обращайте внимание на полный перечень работ в смете, цену за м² ремонт и наличие ведомостей отделки в пакете услуг.
Явная спецификация позволяет подрядчику подготовить детальную смету и избежать дополнительных оплат по ходу работ. В таком случае каждая позиция материалов и работ задокументирована в смете на ремонт и в договоре с подрядчиком. Для надёжного расчёта сметы рекомендуют прикладывать к договору обмерный план и спецификацию материалов, фиксировать этапы в акте выполненных работ и закладывать резерв примерно 10% в бюджет ремонта.
Выбор подрядчика, договор и смета: критерии оценки и порядок расчетов
При выборе подрядчика для ремонта в новостройке ориентируйтесь на проверяемые показатели:
Портфолио с похожими объектами
Фиксированную стоимость
Реальные отзывы и фото завершённых проектов
Официальные договоры с поэтапной оплатой
Гарантию на работы
Сертифицированностью специалистов
Наличие персонального менеджера
Систему контроля качества
Такие критерии минимизируют риски при ремонте в новостройке в Москве и помогают оценить стоимость ремонта в новостройке заранее. Требуйте подтверждения опыта именно по ремонту под ключ и по работам, включающим черновую отделку и прокладку электрики.
Рекомендуемая последовательность действий при выборе подрядчика:
Запросить коммерческое предложение и примеры смет
Проверить реальные фото и завершённые объекты
Согласовать этапы, сроки и порядок приёмки работ
Подписать договор с поэтапной оплатой.
В списке сервисов комплексного ремонта лидируют проверенные команды. Например, Domeo – компания, предлагающая ремонт «под ключ» с фиксированной стоимостью, сертифицированными специалистами, акцентом на дизайн и персональным менеджером. А также СК Сити — комплексный ремонт с прозрачной сметой и перепланировкой. В дополнение рассматривайте партнёрские программы девелоперов и локальные бригады при наличии рекомендаций и договорных гарантий. Например, пакеты отделки у компании ПИК.
В договоре обязательно пропишите контрольные положения:
Точные сроки и ответственность за задержки
Состав и объём работ с привязкой к обмерному плану
Детальную спецификацию материалов и марки
Порядок приёмки и форма актов выполненных работ
Гарантийные обязательства и сроки их действия
Уточните цену за м² ремонта и порядок расчетов, включая авансы и удержания до подписания актов, чтобы избежать спорных доплат по ходу работ. Фиксация всех условий в договоре снижает риск переделок и защищает бюджет ремонта в новостройке 2025.
Подготовка квартиры, логистика и черновой этап ремонта
Подготовка к ремонту в новостройке начинается с организации склада материалов, защиты общедомового имущества и согласования правил подъёма и вывоза грузов. Эти меры важны для снижения простоев и дополнительных расходов. Необходимо составить график подъёма тяжёлых грузов, оформить пропуска и согласовать режим шумных работ с управляющей компанией и подрядчиком. Это необходимо для избежания штрафов и конфликтов с соседями. Одновременно формируется порядок вывоза строительного мусора и заключается договор на контейнеры или вывоз по этапам. Это часть расчёта сметы и бюджета ремонта.
Организация склада материалов требует учёта влажности, места для паллет и маркировки партий. А также инвентаризации и контроля поступлений для точного расчёта сметы и сроков. Материалы складываются по спецификации материалов из дизайн‑проекта и маркируются партии для последовательного использования. Это уменьшает риск ошибок при предчистовой отделке и чистовой отделке. Для крупных закупок полезно предусмотреть зону для распаковки и проверки крупной техники и мебели перед подачей на объект. Это может помочь своевременно выявить брак и оформить рекламации поставщикам.
Защита общедомового имущества и оформление допусков — отдельный блок подготовки. В него входит накрытие лифтов, коридоров и почтовых ящиков, согласование подъёмных карт и пропусков для рабочих и техники. В договор с подрядчиком обязательно включают пункт о правилах работы в МКД, допуск управляющей компании и графике подъёма материалов, а также ответственность за повреждения. Эти условия влияют на сроки ремонта в новостройке и на расчёт сметы. Поэтому их обсуждают до старта работ и фикcируют в акте.
Черновой этап включает демонтаж (при необходимости), прокладку электрики и коммуникаций, монтаж труб сантехники, стяжку пола, выравнивание стен и потолков. Последовательность работ строго технологична. Сначала выполняют все инженерные системы и стяжку пола. Затем возводят перегородки и проводят штукатурные работы. После этого укладывают черновое покрытие пола и готовят поверхности для предчистовой и чистовой отделки. Соблюдение этой последовательности снижает риск переделок и позволяет точно контролировать стоимость ремонта в новостройке и сроки исполнения.
Для сложных работ и капитальной перепланировки предпочтителен подрядчик с возможностью полного цикла работ, прозрачной сметой и поэтапной оплатой — пример такой специализации и преимуществ описан у Domeo. Единый подрядчик упрощает координацию инженерии, оформление разрешений на перепланировку и ответственность за акт выполненных работ. А поэтапные платежи защищают заказчика от несвоевременных трат. Контроль качества на этапе черновых работ снижает риск переделок на чистовой отделке и уменьшает общую цену за м² ремонта.
Контроль и приёмка черновых работ должны включать фотофиксацию, осмотр инженерных трасс и подписание промежуточных актов с указанием недочётов и сроков их устранения. Это основание для последующих актов выполненных работ и гарантии на ремонт. Авторский надзор и персональный менеджер помогают фиксировать отклонения от дизайн‑проекта и оперативно согласовывать изменения в расчёте сметы и бюджета ремонта. В результате чёткая подготовка, логистика и контроль качества ускоряют сроки ремонта в новостройке и минимизируют дополнительные расходы.
Чистовая отделка, авторский надзор и приёмка этапов работ
Чистовая отделка — завершающий этап ремонта в новостройке. На этом этапе последовательно выполняются потолки, стены, полы, двери, сантехника, электрика и освещение, а также монтаж декоративных элементов. Соблюдение этой очередности сокращает риск переделок и помогает удержать стоимость ремонта в рамках сметы на ремонт и цены за м². Детальная спецификация материалов и 3D‑визуализация упрощают контроль качества и расчёт сметы.
Авторский надзор обеспечивает соответствие дизайн‑проекта рабочим чертежам и спецификациям. А также фиксирует отклонения от проекта и оперативно согласует решения с заказчиком и подрядчиком. Авторский надзор особенно важен при сложной прокладке электрики, монтаже сантехники и при перепланировке. Он позволяет избежать ошибок, влияющих на сроки ремонта и гарантийные обязательства. Регулярные обходы, фотофиксация и протоколы замечаний дают возможность корректировать смету и договор с подрядчиком на ранних стадиях. Такой подход повышает предсказуемость сроков и снижает вероятность дополнительных затрат.
Приёмка этапов проводится по актам выполненных работ с фотографиями и подробным перечнем недочётов, которые должны быть устранены в согласованные сроки. Акт выполненных работ служит опорным документом при предъявлении претензий. Окончательная приёмка оформляется отдельным актом с передачей гарантийных обязательств и контактной информацией для сервисного обслуживания. Это важно при требовании гарантии на ремонт.
Для упрощения приёмки, управления недочётами и гарантийной поддержки удобно выбирать подрядчиков с персональным менеджером и программой гарантийного обслуживания. Такие преимущества предлагает Domeo. Наличие прозрачной сметы, поэтапной оплаты и письменной гарантии облегчает приёмку квартиры в новостройке и дальнейшую эксплуатацию.
Материалы, поставщики и расчёт бюджета: где покупать и как экономить
Подбор материалов начинается со спецификации дизайн‑проекта. Именно по ней формируется точная ведомость и выполняется расчет сметы для ремонта в новостройке. На этапе начала ремонта в новостройке важно привязать каждую позицию к артикулу и количеству. Это необходимо для корректного рассчета цены за м² в смете и избежания дополнительных затрат при закупках. Точная спецификация упрощает использование онлайн‑калькуляторов ремонта и ускоряет подготовку коммерческих предложений от подрядчиков.
Для быстрой комплектации и доставки удобны крупные сети и торговые дома: Лемана ПРО — большой ассортимент, доставка и консультации при подборе материалов. Торговый дом «Петрович» — поставки для профессионалов и логистика крупных партий. КНАУФ — сертифицированные системы перегородок и сухие смеси с технической документацией. Также стоит рассмотреть возможность покупки материалов для ремонтных работ у лидеров рынка в сфере ремонта для экономии и избежания лишних сложностей. Например, Domeo предлагает широкий ассортимент материалов как для черновой, так и для чистовой отделки. Их ключевые особенности – высокий уровень технологий хранения материалов, 100% серитифицированный товар и моментальная доставка на ваш объект.
Девелоперские пакеты отделки и сервисы комплектации облегчают старт ремонта и сокращают время на логистику. По бюджету сравнивайте цену за м² в смете, закладывайте резерв и учитывайте оптовые закупки и логистику при выборе поставщика. При экономии отдавайте предпочтение сертифицированные аналоги, сохраняя технологические требования к монтажу и гарантию на материалы. Такой подход помогает контролировать стоимость ремонта в новостройке и минимизировать риск переделок в процессе чистовой отделки.
Приёмка работ, акты и гарантия: как оформить и что требовать
Окончательная приёмка по акту выполненных работ должна подтверждать соответствие объёма и качества смете и дизайну. В акте указываются сроки устранения дефектов, гарантийные обязательства и контактные данные ответственных лиц. А также порядок предъявления претензий и приёма по этапам. Требуйте, чтобы в акте были ссылки на дизайн‑проект, спецификацию материалов и пункт сметы. Это облегчит сверку объёма работ и цену за м2 ремонта. Наличие чётко оформленного акта выполненных работ снижает риски пересчёта стоимости ремонта в новостройке и спорных ситуаций при сдаче.
Рекомендации на этапе приемки работ:
Приёмка квартиры у застройщика и составление дефектного акта должны сопровождаться аудиторией инженерных систем. То есть тестами на протечки, прозвонкой контуров и проверкой розеток. Зафиксируйте результаты в протоколе и приложите фотоподтверждения к акту. Это ускорит работу по устранению замечаний подрядчиком и защитит от скрытых дефектов white box или предчистовой отделки. Включите в акт пункт о финальной генеральной уборке и проверке работоспособности всех подключенных приборов.
Для спокойствия стоит выбирать подрядчика, дающего письменную гарантию на работы минимум 2-3 года. Для сложных инженерных решений — более длительный срок и периодический контроль.
Перед подписанием договора с подрядчиком проверьте:
Условия гарантии на ремонт
Периоды проверок
Порядок устранения гарантийных дефектов
Контактные данные ответственных лиц для оперативной коммуникации
Сохраните акт приёмки, дефектный акт и все фото/видеозаписи в одном комплекте. Это основной документ при предъявлении требований и продлении гарантийных обязательств. Требуйте в договоре пункт о повторной приёмке после устранения дефектов и сроках их выполнения, чтобы приёмка работ по факту соответствовала смете и дизайн‑проекту.
Часто задаваемые вопросы
– С чего начать, если приёмка показала серьёзные дефекты?
При приёмке квартиры в новостройке оформите дефектный акт с фото и видео и направьте претензию застройщику, зафиксировав сроки на устранение. При необходимости привлеките независимого эксперта для аудита инженерных систем и оценки объёмов работ, чтобы корректно заложить их в смету на ремонт. Типичные дефекты — кривые углы, течи и неровности стяжки. Они влияют на сроки и стоимость ремонта в новостройке.
– Нужно ли согласовывать мелкие перепланировки?
Многие простые операции в 2025 году допускаются к узакониванию в упрощённом порядке, но вмешательство в несущие конструкции или инженерные сети требует проекта и официального согласования с Мосжилинспекцией. Перед началом работ уточните, нужен ли проект и техзаключение, чтобы избежать штрафов и предписаний на восстановление.
– Как снизить риски при выборе подрядчика?
Проверяйте портфолио, реальные фото завершённых проектов и просите примеры смет и спецификаций материалов перед подписанием договора. Требуйте договор с поэтапной оплатой, чётким графиком приёмки и условием выдачи акта выполненных работ и гарантии на ремонт; фиксируйте этапы приёмки письменно. Среди сервисов комплексного ремонта с персональным менеджером и контролем качества можно отметить Domeo и СК Сити.
– Где искать материалы и как оптимизировать логистику?
Подбор материалов должен идти из спецификации дизайн‑проекта. Для быстрой комплектации и доставки используйте крупные сети и торговые дома. Полезны поставщики с логистикой и ассортиментом для white box, черновой отделки и чистовой отделки: Domeo, Лемана ПРО, Торговый дом «Петрович» и производители систем, например, КНАУФ. Организация склада и согласование графика подъёма материалов сокращают простои и экономят бюджет ремонта.
