Лига Юристов

На Пикабу уже не первый раз всплывают посты про «бабушек, отжимающих квартиры обратно» и им подобным — и каждый раз под ними сотни комментариев, но ни одной реальной попытки что-то поменять.

Да, понятно, что вероятность того, что инициативу реально рассмотрят или примут, близка к нулю. Но если вообще ничего не делать, кроме как писать гневные посты, — то ничего и не изменится.

Поэтому я решил внести хотя бы маленький вклад в этот движ, не в формате «накинуть говна на вентилятор», а по делу — подготовил и выложил инициативу на РОИ.

Суть простая: закрыть дыру в законе, из-за которой люди, купившие жильё по всем правилам, могут потом лишиться его через суд.

Ниже сама петиция (на данный момент находится на модерации)

Описание проблемы
Сегодня в России добросовестные покупатели жилья (люди, которые купили квартиру официально, проверили собственника, заплатили деньги, зарегистрировали право в ЕГРН) могут через суд лишиться этого жилья задним числом.

Типичный сценарий:
- квартира куплена и оформлена через Росреестр;
- покупатель вселился, живёт и платит коммунальные платежи;

спустя месяцы или даже годы объявляется бывший владелец (или его родственники) и заявляет, что сделка была «недействительной», потому что продавец якобы не осознавал своих действий, был введён в заблуждение, был недееспособен, находился под давлением и т.д.;

суд признаёт сделку недействительной и истребует жильё у текущего владельца через ст. 302 ГК РФ, считая, что имущество выбыло «помимо воли».

Покупатель оказывается крайним, хотя:
- он не участвовал в обмане;
- действовал законно;
- полагался на госреестр и нотариуса.

Это подрывает сам смысл государственной регистрации прав: человек не может быть уверен, что купленная квартира останется его собственностью.

Решение

1. Установить на уровне Гражданского кодекса РФ презумпцию добросовестности покупателя, если его право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) без обременений на момент сделки.

2. Запретить изымать жильё у такого добросовестного покупателя даже в ситуациях, когда у прошлого владельца действительно были проблемы (обманули, надавили, воспользовались возрастом и уязвимостью и т.п.). В этих случаях прежний владелец получает деньги, но не квартиру.

3. Создать Фонд защиты добросовестных приобретателей недвижимости. Фонд выплачивает компенсацию первоначальному собственнику, если суд установил, что он реально пострадал, но жильё уже перешло к добросовестному покупателю.

Источник денег фонда: очень небольшое отчисление (до 0,1%) от каждой сделки с недвижимостью + штрафы нотариусов и посредников, которые нарушили порядок проверки. Это не создаст прямой нагрузки на федеральный бюджет.

4. Ввести единый трёхлетний предельный срок для оспаривания нотариально удостоверенных и зарегистрированных сделок с недвижимостью. Если за три года никто не подал иск — право считается окончательно устойчивым.

5. Ввести обязанность нотариусов при продаже жилья проверять дееспособность продавца через государственные реестры и фиксировать процесс сделки (например, видеопротокол подписания).

Предлагаемые изменения:

- Дополнить ст. 8.1 ГК РФ нормой о том, что запись в ЕГРН создаёт презумпцию добросовестности приобретателя.

- Изменить ст. 302 ГК РФ так, чтобы жильё у добросовестного приобретателя не изымалось, даже если имущество ранее выбыло из владения прежнего собственника помимо его воли. Вместо этого бывшему собственнику выплачивается компенсация.

- Закрепить через отдельную статью в законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», что государство гарантирует достоверность ЕГРН и вводится Фонд защиты добросовестных приобретателей недвижимости.

- Установить в ГК РФ (ст. 181) специальный срок давности — 3 года с даты регистрации права собственности покупателя.

- Уточнить обязанности нотариуса: проверка дееспособности сторон сделки, фиксация их согласия и состояния на момент подписания.


Практический результат

- Человек, купивший жильё честно, не лишается квартиры через год или два в суде.

- Люди, которых действительно обманули при продаже, не остаются ни с чем — им выплачивается компенсация.

- Государство перестаёт умывать руки и начинает нести реальную ответственность за достоверность ЕГРН и нотариальных процедур, а не перекладывать весь риск на гражданина.

- Рынок вторичного жилья становится безопаснее, в том числе для молодых семей, ипотечных заемщиков и людей, которые продают единственное жильё, чтобы купить другое.

Почему это нужно делать именно сейчас

Сейчас эта дыра эксплуатируется системно и превращена в инструмент давления и отъёма активов через суд. Чем дольше она существует, тем больше семей рискуют потерять жильё, покупка которого была полностью легальной на момент сделки.

Здравствуйте, дорогие знатоки с Пикабу.

Ситуация следующая. Хотим с женой купить квартиру в ипотеку. Нашли приемлемый вариант в Московской области. Продавец условно готов ее продать за 10 млн рублей. Цена ниже рынка процентов на 15%. Но квартира с обременением. Она не была в ипотеке, текущий собственник купил ее за живые деньги 6 лет назад. Однако 3 года назад он взял кредит на 5 млн в Совкомбанке. Потом перестал платить и сейчас общий долг его перед Совкомбанком составляет уже 6 млн, включая пени и проценты.
В текущий момент Продавеца нет в реестре банкротящихся лиц, нет открытых исполнительных производств, нет дел в картотеке Арбитражного суда. Продавец единоличный собственник, его совершеннолетний ребенок доли в квартире не имеет, никто не прописан. Супруга у продавца нет и не было.

Мы планируем взять ипотеку в Альфа банке на 10 млн, который закроет обременение по кредиту 6 млн, перенесет обременение по ипотеке уже на себя, а продавцу после перехода права собственности отдаст 4 млн деньгами.

Может быть кто-нибудь сможет коротенько написать, насколько безопасна такая сделка? Не случится ли так, что кто-нибудь оспорит ее и мы останемся и без денег, и без квартиры?