Дисклеймер. Это не инвестиционная и не финансовая рекомендация. Я разбираю общие принципы и показываю пример расчётов. Не призываю и не агитирую. Ваши решения зависят от вашей личной ситуации - всегда оценивайте риски самостоятельно.
Сегодня наш основной интерес - ставка по ипотеке, как и на что она влияет
Мы серьезно настроены и берем срок – 20 лет
Представим: зарплата 150к. Банки считают, что комфортный платёж - 30% от дохода. То есть 50 000 ₽. (мин. аренда 1-ки в МСК)
Первоначальный взнос - 20%
Берём эти цифры и смотрим, какой кредит вы вообще можете себе позволить в зависимости от ставки по ипотеке:
На что хватает деняк?
📌 Как ставка убивает размер кредита
Если платеж фиксированный, то:
при 9% - банк даст примерно 5,5 млн
при 15% - уже около 3,8 млн
при 20% - примерно 2,9 млн
То есть ставка сужает ваши возможности сильнее, чем рост цен. Ну и, надеюсь, теперь понятно, почему при низкой ставке цены растут.
🧮 Сколько переплатите?
Берем ставку 9%
Купили квартиру за 6,9 млн:
ПВ: 1,4 млн
кредит: 5,5 млн
проценты за 20 лет: 6,4 млн Итого: 13,3 млн, или две стоимости квартиры.
Звучит жестко:
Считаем полную стоимость квартиры. ПВ+ кредит + %
📈 Но теперь включаем инфляцию Мы оптимисты: инфляция - 6% в год (предполагаем, что бетон будет хотя бы расти наравне с ней)
Через 20 лет квартира стоит 20,4 млн.
Заплатили 13,3 → получили актив за 20,4. Плюс примерно 7 млн.
То есть ипотека может быть выгодной несмотря на переплату, но только при разумной ставке.
Подсчитываем прибыля
🧩 Выводы простые:
✔ ищите варианты льготной ипотеки ✔ ставка меняет вашу покупательную способность в разы ✔ с оговорками, но до 12 -14% ипотека может быть терпима ✔ выше 17 - 20% - вредна и бессмысленна
Понятно, что ставки, льготы, законы, инфляция и т.д. могут все сильно менять. Я здесь сознательно не учитываю ремонт, страховки, содержание и прочие платежи.
Я всегда считал, что Мосбиржа — это поистине удивительное и уникальное место. И это действительно так. На ней даже МОНОПОЛИИ банкротятся!
💀В эту пятницу одна из крупнейших цифровых логистических платформ России «Монополия» не смогла найти 260 млн ₽ на погашение своего 2-го выпуска облиг. Несмотря на давние звоночки, многие инвесторы верили в то, что компания как-нибудь «проскочит», и теперь крайне обескуражены таким поворотом дела. Чего им ждать дальше?
Чтобы не пропустить другие интересные и полезные посты, подписывайтесь на мой фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.
🦥Немного «я же говорил»
Последние полгода я очень настороженно относился к пациенту и подробно объяснял, почему считаю, что эти облигации надо обходить стороной — например, тут и тут.
💬Процитирую заключительные фразы из своего же обзора от 11 августа (до техдефолта ещё 4 месяца, Монополия везде рассказывает, как у неё всё замечательно):
С точки зрения доходности фиксы у Монополии получаются интересными, но убытки и непомерный долговой аппетит лично меня уже сильно напрягают. [...] Монополия хочет обогнать в долговой гонке Полипласт, но в отличие от него она ещё и убыточна. Тут либо IPO, либо кранты.
🤷♂️Собственно, на IPO как мы видим компания собраться не успела, а «кранты» ей, похоже, пришли. Никакого хрустального шара у меня не было — я просто давно следил за динамикой долговой нагрузки и внимательно читал отчеты.
Даже из открытых данных было видно, что дела у Монополии, мягко говоря, не очень. Именно поэтому я ни разу не покупал ни одной их бумаги (несмотря на очень заманчивую купонную доходность) и никому не советовал этого делать.
Скрин позиции одного из держателей облиг Монополии
🚛Что произошло
Монополия всё же умудрилась меня удивить: скоростью ухода в техдефолт. Как и многие, я ожидал, что 260 млн на погашение выпуска 1Р2 ребята где-нибудь наскребут, а дефолтнутся скорее всего уже на следующем большом погашении в 3 ярда (в конце января).
📦Но «Монополисты» решили не откладывать веселуху в долгий ящик, а сделать всем держателям бондов предновогодний сюрприз заранее. Чтоб, как говорится, зазря не оттягивать неизбежное.
Компания говорит о «временных трудностях», но за этим скрывается история агрессивного роста, массовых конфликтов с водителями и убытков, которые Монополия несла даже на фоне роста выручки. А тут ещё и фуры перестали пускать через границу.
💸При этом последний купон по выпуску 1Р2 в размере 5,98 млн ₽ был выплачен вовремя — пусть мелочь, а всё же приятно.
Возникает, конечно, логичный и закономерный (но пока что риторический) вопрос: а куда делись все те миллиарды, которые Монополия активно занимала в течение последнего года?
Скрин из соцсети Пульс. Ну разумеется, выплатит... 🤦♂️
☠️Что будет дальше с облигациями Монополии?
Кроме дефолтного выпуска 1Р2, у компании в обращении ещё 6 выпусков общим номинальным объемом более 6,5 млрд ₽. Самый большой выпуск 1Р3 должен погаситься уже в январе — и теперь в этом есть БОЛЬШИЕ сомнения.
👇Сама компания пока что опубликовала лаконичное информационное сообщение, призванное успокоить кредиторов.
«Компания не отказывается от своих обязательств и рассчитывает погасить номинальную стоимость в ближайшее время — о точных датах сообщим дополнительно.
Операционная деятельность продолжает осуществляться в стандартном режиме.
Мы остаемся на связи со всеми своими инвесторами и партнерами и продолжаем добросовестно раскрывать всю информацию о своей деятельности.
Если у вас есть дополнительные вопросы, пожалуйста, адресуйте их на ir@monopoly.su»
🤔Очень похоже на аналогичное обращение «Гарант-Инвеста» в начале этого года. Вполне возможно, что дальше события будут развиваться по аналогичному сценарию: невыполненные обещания; постепенно тающие надежды; дефолт по всем остальным выпускам; вопли застрявших хомяков; вопросы «где деньги, Зин?!»; и наконец, мучительная и совершенно невыгодная реструктуризация.
Облигации Монополии на Мосбирже по данным от 07.12.2025
🤔Кто следующий может уйти в дефолт?
Сильно напряглись держатели остальных ВДО, особенно закредитованных. В моменте резко пролились облигации Уральской Стали, Ойл Ресурса и других.
💩Буквально за пару дней до Монополии, производитель бытовой химии «Чистая Планета» из Новосибирска не смог найти 2,6 млн ₽ на очередной купон и ушел в дефолт. Причина банальна — недостаток выручки и кассовый разрыв.
💥Я уже неоднократно высказывал опасения, что в 2026-м году жду ещё целый ряд громких дефолтов, несмотря на снижение ставки. В последнее время это мнение только укрепилось.
🏭Насчет Уральской Стали: я с большой теплотой отношусь к коллегам-заводчанам, но их финансовое положение по отчётности выглядит КРАЙНЕ шатким. Выпуск 1Р6 так и не разместился полностью и до сих пор висит «в простыне» — тревожный знак.
Что ж, посмотрим. Я сам давно держу почти 50 бумаг выпуска УрСталь 1Р2, который должен погаситься в апреле 2026. Выпуск 1Р1 финиширует уже 25 декабря, и УрСталь сделает либо новогодний подарок, либо «НОВОГОДНИЙ СЮРПРИЗ» а-ля Монополия😝
🎯Подытожу
Моя собственная шкура, как видите, в игре, но докупать на просадке облиги той же УралСтали я точно не собираюсь. Как и бонды других закредитованных эмитентов, особенно из проблемных сейчас отраслей типа лизинга.
🤔Есть опасения, что это далеко не последние сюрпризы. Хотя ЦБ смягчает политику, многие компании второго-третьего эшелонов уже успели нахапать долгов по запредельно высоким ставкам. Следите за моими обзорами, чтобы не набрать себе в портфель всякий шлак.
👉Подписывайтесь на мой телеграм — там всегда качественная аналитика, новости и инвест-юмор.
Нашёл в интернете текст дела Долиной (его, говорят, уже признали фальшивкой, но в Интернете верить нельзя ни одной стороне).
Как я понял, суд всё же обязал Долину вернуть покупателю деньги. Но только после того, как будет установлена точная сумма, которую она получила. Однако Долина, получив деньги, отдала их мошенникам не пересчитывая (мошенники запретили вскрывать пакеты). И пока уголовное расследование не подтвердит точную сумму, полученную Долиной, она может не отдавать ничего.
Причём, скажете, тут либерализм?
У нас любят сократить до предела официальную часть мероприятия и организовать вместо неё концерт, чтобы люди не пожалели, что пришли.
Долина — актриса. Зарабатывает тем, что поёт песни за деньги.
Спрашивается, какую песню ей заказали на этот раз, и от каких проблем пытаются отвлечь наше внимание этим очередным концертом?
Очевидная уже гуляющая по интернету мысль: хотели отравить рынок вторички, чтобы больше брали первичку.
Но это и есть дымовая завеса! Квартиры плохо продаются вовсе не потому, что Долина единолично убила рынок вторички. Просто отсутствует спрос по "рыночной" (декларированной в качестве оной продажными изданиями) цене. Идея здесь в том, что если ты сбавляешь цену ниже "рыночной", то это автоматом сомнительная сделка, и покупатель априори недобросовестный, если согласился.
Цены на жильё тупо держатся завышенными посредством обмана и административного давления. В рамках либеральной "тэтчеровской" программы демографической депопуляции. Они нерыночны. Рынок вторички убили не для того, чтобы брали первичку, а чтобы удержать цены.
Пока сюда не понабежали либералы со своей лжетеорией спроса-предложения (эти графики из учебников на реальном рынке измерить нельзя, а чего нельзя измерить, того не существует), заранее напомню, что застройщики, продавая жильё по 500 тыр за квадрат, сами берут у города землю под застройку не дороже 50 тыр (за этот же построенный на ней квадрат), оценивается это через деление неналоговых доходов бюджета Москвы на введённые квадратные метры жилья.
Да, история с Долиной, как бы она ни возникла, оказалась очень кстати застройщикам, и её стали раскручивать, а Долина и рада стараться, входить в роль — её профессия.
Однако отравленный рынок вторички хоть и привлекает к первичке клиентов, покупающих жильё для проживания, другим концом бьёт по инвестиционному спросу со стороны спекулянтов (им же потом продавать). Поймав предновогоднюю волну покупок, решили теперь, судя по всему, дать заднюю и сменить пластинку.
Если же просто отпустить административное давление на цены и позволить им упасть, то это не только сломает действовавшую десятилетия схему воровства, но и обесценит залоги банков, испортив им баланс. Многие покупатели и вовсе объявят себя банкротами и откажутся оплачивать ипотеку по старой цене. Учения на эту тему проводили американцы в 2008 году.
Кстати, банкротство продавца — ещё один способ, которым покупатели лишаются жилья. Продавец, имеющий кучу долгов, продает квартиру, деньги прячет, объявляет себя банкротом, и сделка сразу же становится недействительной, а покупатель — недобросовестным. Продавец должен вернуть деньги покупателю назад, но если он банкрот, то какой с него спрос. Думаю, отвлечь внимание от этой куда более старой схемы — ещё одна функция представления Долиной. Не удивлюсь, что уровень банкротств сейчас повышенный из-за не вернувшихся домой СВОшников с кредитами.
Ну и не удивлюсь так же и тому, что Долина сама не рада, что связалась. Гонорар, полученный за эту роль, закончился, а репутационные издержки остались. Вот и решила публично сдать назад и требования Лурье удовлетворить. Впрочем, если верить тексту решения, она и должна была сделать это после закрытия уголовного дела, следствие по которому как раз окончено.
Некоторое время назад в наш уютный ресурс с пинка ворвался мега-гига-супер-юрист (ника не помню) который посадил в лужу рязанский автосалон за облупившуюся краску на авто-китайце и за счёт стоимости автомобиля взыскал десятикратную его стоимость. Ну такое у нас ЗПП, штрафы конские. На мои неоднократные вопросы, что-же он такого героического совершил в этом деле, ответа ни разу не последовало, а приложенные видео так вообще навевали тоску за косноязычность. Для понимания - проиграть в защите прав потребителей практически невозможно. Всё дело строится на экспертизе, роль юриста в 95% таких дел чисто номинальна, а адекватный иск состоит буквально из трёх абзацев - фактура, одна статья закона, прошу. Всё.
К чему данный пост. Только что в Мэш-е прошла новость, что автосалон подал на самобанкроство. Опять всё. Хана котёнку.
И опять для понимания - самобанкроство, это нарисованные подконтрольными лицами долги и свой КАРМАННЫЙ управляющий. Чтобы воевать с такой схемой нужно очень много времени и главное ресурсов. Может год, может два (!), как например у меня, где уже запустили две первые экспертизы по фиктивным документам.
А теперь итого - наш неуважаемый мега-гига-супер-юрист присел на уши обычному среднестатистическому гражданину, купившему дешёвого китайца с мега-гига-супер обещаниями, что вот именно сейчас ему упадёт 60 миллионов тугриков от салона. Но только забыл упомянуть, что мега-гига-супер-юрист нихера не разбирается в комплексе взаимосвязи текущего законодательства, в частности связке с неисполнением финансовых обязательств и корпоративного права. Увы, его талантов хватает только на беспроигрышные права потребителей.
Заказчик естественно останется с гнилым китайцем, которого ещё и подпалили для кучи и ладно если вернут основную сумму за машину и расходы, что ещё не факт.
Добавлю, что в первом деле по автотехнике в Питере вообще уголовное дело возбудили по мошенничеству. О его судьбе наш несобеседник тоже молчит как партизан в гестапо.
Не ведитесь на сладкие обещания золотых гор. Их дают только цыгане от юриспруденции.
Кто напомнит ник этого талантища, впишу в тело поста.
P.s. Пост не зависть и не глумление. Пост - предупреждение.
P.p.s. Мне здесь обоснованно указали, что конкурсника выбирает арбитраж, а не кредиторы. В любом случае трезвый взгляд на вещи, это то, что заставить левого КУ работать на конкретный долг - долго, нудно и затратно. У обычного работяги с поджаренным черри в анамнезе тупо нет таких ресурсов. А блицкриг как и всегда не удался.
+ правовая дыра в защите граждан от бродячих собак
В Госдуме отметили, что за 2024-й бездомные собаки покусали 237 тысяч россиян. И признали, что законодательная база, которая есть сегодня, не способна защитить граждан.
Александр Бастрыкин заявил, что в 2022 году в пять раз по сравнению с 2021-м выросло число дел против мигрантов по тяжким статьям, убийствам, преступлениям
На сделке вы вносите первоначальный взнос, а банк переводит продавцу 10-20 млн. и добивает до полной стоимости недвижимости.
Почему первые годы - почти одни проценты?
Это не «развод» и не хитрость банка - просто математика.
Проценты считаются на остаток долга. Если поиграетесь с ипотечным калькулятором, поймете, что нет разницы как погашать досрочно долг, чтобы не переплатить. Можно уменьшать ежемесячный платеж, а можно уменьшать срок. Но я рекомендую снижать платеж, т.к. это в моменте снижает долговую нагрузку.
Долг в начале огромный → процентов много.
В середине поменьше → процентов уже меньше.
К концу срока вы наконец-то гасите тело кредита.
Поэтому первые 3-7 лет платёж почти не «трогает» основной долг - и это нормально.
Когда ипотека - идея плохая:
платёж съедает ползарплаты;
нет подушки «на чёрный день»;
взнос 10%, потому что «так дешевле»;
ЖК выбран по красивому рендеру и зелёному забору на картинке.
Тогда ипотека - это подписка на стресс
Когда ипотека - нормальный вариант:
доход стабильный;
платёж ≤ 35-40% от него;
взнос 30-40%;
есть деньги на ремонт/быт/сюрпризы.
Тогда ипотека - просто финансовый инструмент, а не петля. Берёте с помощью банка доступ к квартире сегодня, а не через 20 лет. Как понять, потянете ли личную ипотеку именно вы?
Схема эта не новая и сделки оспаривались раньше, но дело получилось резонансным, поэтому сейчас столько внимания. Хотя в общей массе это случается не так часто (в пабликах назывались цифры около 3000 дел из общего количества сделок на вторичке в миллионы), но никому не хотелось бы попадать в эту статистику.
Давайте подумаем, как можно попытаться себя обезопасить?
Абсолютную и 100% гарантию безопасности сделки никто и никогда не может дать.
Можно только снизить риски. Обычно риска больше у покупателя. Т.к. деньги могут испариться, а квартире чуть сложнее это сделать.
Много собирается бумаги, суета, подписи, звонки, реестры, множество людей участвует в этом мероприятии.
Проверить статус объекта (залоги, аресты, обременения)
Проверить семейное положение
Проверить наличие несовершеннолетних
Делать расчеты через безопасный банковский аккредитив
Делать сделку у нотариуса
Не верить ни одному устному слову — только документы
Риэлтор.
Ненужный персонаж в этой истории, который, ни за что не отвечает, он может что-то подсказать, но его ресурсы ограничены и многое зависит от его добросовестности. На опыте может подсказать, где могут быть риски и куда не стоит лезть. Насколько внимательно и всеобъемлюще он будет проверять? Часто это случайные, ленивые, алчные персонажи без образования, компетенций и желания что-то делать. Зато с удовольствием возьмут с вас комиссию. Его основной мотив. Если он что-то не усмотрел, то это ваша ответственность. Никаких гарантий он в принципе давать не может и ничем не рискует. Получил комиссию и был таков. Стоят ли его услуги денег?
и циган
Юрист.
С соответствующим профилем по недвиге, а не внучатый племянник соседки «юрист». Тут хотя бы профессионалы, которые понимают, как работают законы, подскажут и подсветят риски. Но также, есть риск нарваться на тех, кто недостаточно проверит и не подсветит. Возьмет свою комиссию за консультацию и пойдет дальше консультировать. Как и со всеми профессионалами, нужно проверять. Сходи еще к другому юристу.
Продавец.
Может скрыть обстоятельства, о которых никто не знает Считайте, его априори неблагонадежным. Вы его видите в первый раз, а мошенники еще и обаятельные, могут рассказать что угодно. Долина- публичная персона, репутация, известность, небедная и способная нанять профессионалов юристов, что могло пойти не так? Все. Поэтому нужно все досконально проверять и сверять: легенду, документы и т.д. все должно подтверждаться. Продавец вас также боится и совершенно нормально, что тоже будет просить у вас рассказать вашу легенду и подтвердить ее документами. Сделки по недвиге у людей относительно не часто случаются, деньги большие, поэтому все на нервах.
Нотариус.
«Мы купим через нотариуса — значит всё безопасно» Небезопасно. По факту ни за что не отвечает и никакой ответственности не несет. Он не может подтвердить, что перед ним адекватный чел, т.к. он не врач. Он может не распознать хорошо подделанный документ, т.к. не эксперт. Нотариус по статусу не может проверять многие вещи. Вы ничего с него не стрясете.
Банк.
«Если сделка по ипотеке — банк проверит». Не проверит. Банку пофиг, что там и как. Ипотека вас ни от чего не защищает. Манагеры проверяют поверхностно документы и часто ошибаются. Банку надо выдать ипотечный кредит, а дальше это головная боль покупателя. Потеря залога не освобождает вас от кредитного обязательства. Банк еще попросит внести другой залог или вернуть деньги досрочно.
Титульное страхование.
«Страховка титула всё покроет». Не покроет. Бизнес страховой строится на том, чтобы не платить по страховке. Они просчитывают вероятности и заключают сделки так, что вероятность работает в их пользу. Часто страховые не страхуют рискованные сделки) Они найдут способ не платить по страховке. Или придется с ними посудиться, доказать, что данный случай страховой. Нужно внимательно изучать договор, сравнивать с другими страховыми и утонять у юристов. Заплати юристу еще и за то, чтобы он сказал, что титул не работает).
Росреестр.
Им тоже без разницы. Какие доки предоставили, на того квартиру и повесили. Скажут через суд откатить сделку - откатят.
Психиатр.
Нет единой базы по психиатрии/дееспособности. Справка, что продавец не на учете. Но это он здесь в МСК не на учете, а из той деревни откуда он родом - на учете. Опять же не псих, но в момент сделки продавец мог быть «не в себе» и тут должен быть врач, чтобы подтвердить или опровергнуть это. А хорош ли этот врач, мб другая экспертиза покажет, что он ошибался и регалий у него меньше, чем у нового «эксперта»?
Суд. Тут возможен творческий подход судьи к вашему делу. При всей пачке документов, профессионализме всех участников и вашей добросовестности, суд не гарантирует решения в вашу пользу.
Какие еще нас ожидают риски?
продажа по генеральной доверенности
наследство
несовершеннолетние в собственности
дарение/переход прав через суд
психиатрические риски
фиктивный развод
залог
продажа во время бракоразводного процесса
жильцы на прописке
продавец “уехал за границу”
будущее или текущее банкротство
Итого. Все сделали свою работу, получили деньги, но результат - кидалово. На 100% защитить себя невозможно никак. Что делать? Торговаться и на эту скидку искать профессионалов, при наличии красных флагов отказаться от сделки.
Если вам нужна помощь в проверке объекта или разборе рисков Могу помочь честно оценить вашу сделку.
