Юридическая проверка объекта недвижимости
(Из личных заметок адвоката)
1. Проверка на аресты (моментально, надо адрес и кадастровый номер) https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online
2. Проверка по базе ФССП на наличие возбужденных исполнительных производств на собственников объекта.
https://fssp.gov.ru/
3. Проверка по базе арбитражного суда на предмет поданных заявлений о банкротстве собственниками объекта. (Ищем по Фамилии И О, то есть например: "Иванов И И"), далее ищем обозначения категории дела "Б", если есть совпадения по поиску - проходим в дело, скачиваем судебный документ и смотрим ИНН участника, если ИНН совпадает с продавцом - сделка крайне сомнительная и без одобрения фин. управляющего не проводим)
https://kad.arbitr.ru/
4. Проверка проводится через "Вестник" на наличие сообщений о банкротстве собственника.
https://www.vestnik-gosreg.ru/search/
4.1. Проверка проводится через "Федресурс", так же на наличие сообщений о банкротстве собственника (в случае, если собственник юр. лицо).
https://fedresurs.ru/
5. Запросы в коммунальные службы на предмет наличия задолженности по коммунальным платежам. (Свет, газ, вода, мусор, теплосети, капитальный ремонт, УК, интернет, домофон, охрана)
6. Адресная справка о регистрации (кто прописан), если есть сведения о зарегистрированных - необходимо уточнить когда они будут сняты с учёта,и в договоре непосредственно при это тоже нужно указать, если на момент сделки они останутся на регистрации. Если квартира была приватизирована: Уточните, все ли из зарегистрированных участвовали в приватизации и никто из них не отказывался от приватизации. Для справки: отказавшийся от приватизации и зарегистрированный в квартире имеет право пожизненного проживания даже без прав собственности.
7. Уточнение средней цены (это мои заметки, есть много разных вариантов как проверять среднюю цену, ссылку на следующий источник прикладываю не рекламы для, а пользы ради, сам использую, но просто для справки, уточнять реальную среднюю цену надо потом вручную через разных агентов по недвижимости) https://m.avito.ru/evaluation/realty/
8. Проверяем участников по сайтам судов общей юрисдикции по местам их прописки, и по месту объекта (на предмет уголовных или гражданских дел), у мировых судей проверяем на предмет вынесения судебных приказов (долги продавца, присужденные, но не взысканные, + могут всплыть судебные тяжбы по объекту)
9. Проверьте кредитную историю продавца на предмет отсутствия просрочек по кредитам, это важно, потому что если есть просрочки и жилье для продавца не единственное - есть риск банкротства и расторжения сделки через суд в будущем.
10. Проверьте предыдущих собственников (через госуслуги можно получить выписку из ЕГРН о переходе прав), уточните, не приходится ли кто родственником, не достался ли объект по наследству, нет ли и не было ли споров у наследников.
11. Про дееспособность. Это сложная проверка, не угадаешь никогда, тут рекомендую просто запросить справку от нарколога и психиатра, будет указано стоит ли продавец на учёте или нет. Если стоит - то с каким конкретно диагнозом, может ли вообще отдать отчёт своим действиям в момент сделки.
12. ТАКУЮ ЖЕ ПРОВЕРКУ ПРОВОДИМ В ОТНОШЕНИИ СУПРУГА (В ТОМ ЧИСЛЕ БЫВШЕГО СУПРУГА) ПРОДАВЦА (почти по всем 11 предыдущим пунктам)
- запрашиваем данные даты заключения брака, если объект приобретен в период брака то супруга / супруг обязательно должен участвовать в сделке (либо согласие, либо непосредственное участие).
Кроме всего перечисленного, перед сделкой (в день сделки) запрашиваем актуальную выписку из егрн через госуслуги (онлайн выписку).
13. Получите консультацию у адвоката, специализирующегося на недвижимости и имеющего опыт в делах о расторжении сделок через суд, если самостоятельно все проверки не можете провести.
И даже все это не может гарантировать на 100% отсутствие проблем в будущем, да и список может не совсем полный, но тем не менее, от большинства основных рисков спасет. Какое-то расхождение от нормы по данному списку - звоночек.
Всем удачи в сделках!
