Как защитить доход от аренды коммерческой недвижимости от инфляции?
Инфляция остаётся одной из главных проблем для инвесторов, особенно когда речь идёт о сохранении капитала. С ростом цен, сбережения теряют свою покупательную способность, и многие ищут способы защиты своих активов. Вложение в недвижимость, особенно коммерческую, традиционно считается одним из таких способов. Однако важно понимать, как защитить доход от аренды, чтобы он не терял своей ценности со временем.
Как инфляция влияет на недвижимость
Коммерческая недвижимость, как и другие товары, подвержена инфляции. Однако её стоимость и доходность могут изменяться не только из-за общего роста цен, но и из-за факторов, таких как изменения в спросе и предложении на рынке.
Например:
Если растёт стоимость строительства, это приводит к росту цен на новые объекты.
Снижение предложения на рынке может увеличить арендные ставки.
В условиях высоких ключевых ставок ставка аренды может быть выше, так как себестоимость таких объектов уже учитывает дополнительные расходы.
В такой ситуации недвижимость может служить эффективным способом защиты от инфляции, так как её стоимость и арендный доход растут, обгоняя инфляционные процессы.
Арендный доход и его защита от инфляции
Арендный доход можно рассматривать как аналог процентов по банковскому вкладу. Однако в случае с недвижимостью вы получаете не только регулярные выплаты, но и рост стоимости самого объекта. Особенно это актуально, если вы инвестируете на стадии строительства: вы получаете дополнительную прибыль за счёт роста стоимости объекта по мере его готовности.
Механизм следующий:
У вас есть объект недвижимости, который является основным капиталом.
Вы получаете доход в виде арендных платежей, что можно сравнить с процентами.
Сам объект растёт в цене, защищая ваш капитал от инфляции.
Индексация арендной ставки как способ защиты
Одним из важнейших инструментов защиты арендного дохода от инфляции является индексация арендной ставки. Это условие прописывается в договоре аренды и позволяет регулярно повышать арендные платежи.
Индексация может быть разной в зависимости от типа недвижимости:
В сегменте продуктового ритейла, например, на первых этажах, индексация обычно минимальна (2-5%).
В офисной недвижимости часто встречается индексация на уровне 7-8%, особенно для долгосрочных контрактов.
Для крупных объектов, таких как офисы площадью от 5-10 тыс. м², условия могут быть более жёсткими: помимо индексации предусмотрены штрафы за досрочное расторжение договора (до 1-2 годовых ставок аренды).
Таким образом, более надёжные арендаторы и крупные контракты обеспечивают лучшую защиту дохода от инфляции.
Офисы как более защищённый сегмент
Офисная недвижимость в Москве остаётся востребованной, поскольку после пандемии компании стремятся выбирать современные и удобные офисы с хорошей локацией и инженерией. Для инвестора это создаёт несколько преимуществ:
Высокая ликвидность: поиск нового арендатора занимает всего 1-2 недели.
Минимальные расходы на переезд арендаторов, в отличие от розничной аренды, где часто требуются дополнительные ремонты и каникулы.
Более высокая стабильность доходов, так как офисные арендаторы обычно имеют надёжную бухгалтерию и стабильные потоки.
Важно отметить, что даже если арендатор съехал из офисного помещения, это не вызывает тревоги. Помещение остаётся ликвидным, и замену можно найти быстро. В розничной недвижимости уход арендатора может указывать на проблемы с локацией, что может привести к снижению арендной ставки и дополнительным затратам.
Заключение
Коммерческая недвижимость остаётся одним из самых эффективных способов защиты от инфляции, если соблюдены несколько условий:
Объект должен быть качественным и востребованным.
Договор аренды должен включать индексацию и чёткие условия взаимодействия с арендатором.
Если вы хотите сохранить доходность на длительный срок, коммерческая недвижимость — это надёжный инструмент для защиты вашего капитала.
