Пишу это для тех, кто сейчас рассматривает покупку земельного участка в коттеджном посёлке «Петергофское имение 2» в Низино Ленинградской области и для всех кто вообще собирается покупать участки земли.
Не покупайте участок, не проверив возможность строительства именно на конкретном участке.
На практике ситуация может оказаться совсем не такой, как выглядит в рекламе.
Участки в посёлке продавались как земельные участки для загородного строительства.
Однако у части покупателей после оформления собственности возникла проблема с возможностью строительства жилого дома.
Причина — площадь участков и градостроительные ограничения, установленные ПЗЗ.
В документах администрации фигурирует минимальный размер земельного участка для размещения жилого дома.
При этом в посёлке были сформированы и реализованы участки значительно меньшей площади — в том числе порядка 600–800 м².
То есть покупатель может получить абсолютно настоящий зарегистрированный земельный участок с кадастровым номером, но столкнуться с вопросом:
А можно ли на нём вообще законно построить жилой дом?
И это принципиально важно проверить до покупки, а не после.
Как появились маленькие участки
Особое внимание привлекает межевой план, на основании которого формировались участки.
В заключении кадастрового инженера указано, что вид разрешённого использования образуемых участков наследуется от исходного участка — участка с ВРИ, связанным с усадебной и коттеджной застройкой.
На этом основании было сделано заключение о возможности образования большого количества участков.
В результате появились земельные участки, площадь которых значительно меньше минимального размера, установленного для соответствующего строительства в ПЗЗ.
И здесь возникает ключевой вопрос:
наличие ВРИ ещё не означает автоматического права построить жилой дом на участке любой площади.
Площадь участка и градостроительные регламенты также имеют значение.
Почему это может стать проблемой для покупателя
Покупатель смотрит рекламу:
«Коттеджный посёлок» → «земельный участок» → «строительство дома».
Покупатель оформляет собственность.
А затем выясняется, что при попытке оформить строительство возникают ограничения по минимальной площади участка.
То есть проблема обнаруживается после того, как деньги уже заплачены и право собственности зарегистрировано.
Отдельный вопрос — минимальная площадь
В материалах по Низино обнаруживается ещё одно обстоятельство, которое обязательно нужно проверять.
В одном из ответов администрации фигурирует минимальный размер 1 500 м².
При этом в статье 50.3 ПЗЗ для соответствующей территории содержится положение о минимальном размере земельного участка для размещения жилого дома 15 000 м².
Поэтому потенциальному покупателю необходимо установить, какая именно территориальная зона действует для конкретного участка, какой ВРИ указан в ЕГРН и какой минимальный размер применяется именно к нему.
Что я бы проверил перед покупкой
Если вам предлагают участок в «Петергофском имении 2», не ограничивайтесь выпиской ЕГРН и словами продавца.
До внесения денег запросите и самостоятельно проверьте:
Не рекламную информацию, а действующий градостроительный регламент именно для территории участка.
Нужно установить, в какой зоне находится конкретный кадастровый участок.
3. Минимальный размер земельного участка.
Причём именно для того ВРИ, который вы собираетесь использовать.
4. Возможность строительства.
Лучше получить официальный ответ компетентного органа по конкретному кадастровому номеру.
5. Историю образования участка.
Если участок недавно образован из большого исходного участка — обязательно посмотреть межевой план и документы, на основании которых произошло разделение.
6. Что было исходным земельным участком.
Это может объяснить, почему появились маленькие участки и откуда взялся их ВРИ.
Главное предупреждение
Кадастровая регистрация участка сама по себе не является гарантией того, что на нём можно построить жилой дом.
Наличие кадастрового номера и зарегистрированного права собственности — это одно.
Возможность реализовать строительство в соответствии с ПЗЗ — другое.
Именно эту разницу потенциальным покупателям необходимо понимать до сделки.
Что касается «Петербургских Просторов»
В этой ситуации возникают серьёзные вопросы к информации, на основании которой покупателям предлагались участки.
почему формировались участки значительно меньше минимальных размеров, предусмотренных градостроительными регламентами;
было ли известно о существующих ограничениях;
сообщались ли эти ограничения покупателям до сделки;
проверялась ли возможность строительства жилого дома на участках такой площади;
почему покупатели сталкиваются с проблемой уже после приобретения земли.
Это не вопрос того, «хороший» или «плохой» участок.
Это вопрос того, получил ли покупатель именно тот объект и ту возможность его использования, на которую он рассчитывал при покупке.
Будущим покупателям
Если вы сейчас выбираете участок в «Петергофском имении 2», мой совет простой:
не переводите деньги только после просмотра участка, рекламы и выписки ЕГРН.
Сначала получите документы по конкретному кадастровому номеру и убедитесь, что на участке действительно разрешено строительство того дома, который вы собираетесь построить.
Потому что исправить ошибку после покупки земли значительно сложнее, чем выявить её до сделки.
Эту информацию публикую именно для того, чтобы потенциальные покупатели проверяли всё заранее и не оказались в ситуации, когда проблема с возможностью строительства обнаруживается уже после покупки.
#силапикбу,#петербургскиепросторы
